Mostrar resumen Ocultar resumen
CaixaBank Research alerta de un vuelco en el mercado del alquiler: los contratos nuevos se han encarecido con fuerza, mientras que las renovaciones permanecen contenidas por las limitaciones normativas. El contraste presiona especialmente a los inquilinos más jóvenes y a quienes viven en las grandes ciudades.
Dos mercados distintos: nuevos contratos y renovaciones
Agricultura abre convocatoria de 9,5 millones de euros para renovar maquinaria agrícola
ENTI-UB inaugura campus en el 22@ e incorpora ciclos en salud por el crecimiento del sector
El estudio interno del servicio de análisis de CaixaBank distingue dos dinámicas paralelas. Por un lado, los arrendamientos que se renuevan mantienen incrementos moderados. Por otro, los contratos que se firman por primera vez registran subidas muy superiores.
Los datos de recibos domiciliados muestran que el crecimiento de los alquileres vigentes se ha mantenido por debajo del 3% en todos los meses entre enero de 2018 y diciembre de 2025. Esa moderación, según la entidad, responde a límites regulatorios aplicados en distintos periodos.
Subida acentuada en las nuevas firmas
El comportamiento de los nuevos contratos es marcadamente distinto. Tras caídas a finales de 2019 y al inicio de la pandemia, los precios de reciente contratación han repuntado con intensidad.
Desde 2024 el aumento de estos nuevos alquileres supera de forma clara la inflación. En los últimos meses de 2025 tanto la media como la mediana del crecimiento interanual superaron el 10%, y el estudio apunta que el incremento medio rondó el 15% en ese periodo.
En territorios como Cataluña esta escalada no debería afectar en la misma medida, porque la mayoría de municipios están declarados «zona tensionada». En esas áreas la normativa impide que un nuevo contrato supere el precio anterior salvo casos concretos; excepcionalmente se puede elevar hasta un 10% tras una gran rehabilitación o en contratos de larga duración. Además, grandes propietarios y viviendas que llevan más de cinco años fuera del mercado deben referenciarse al Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Viviendas (SERPAVI).
Reglas, índices y su efecto
CaixaBank recuerda que los topes regulatorios marcaron las renovaciones tras la crisis inflacionaria ligada a la guerra en Ucrania. En 2022 y 2023 las actualizaciones estuvieron «topadas» al 2% y en 2024 al 3%.
A partir de 2025, la referencia para las subidas pasó del IPC al nuevo Índice de Referencia del Alquiler de Vivienda (IRAV). El IRAV cerró el año en el 2,32%, frente al 2,9% del IPC, y en febrero se situó en el 2,16%, por debajo de la inflación del 2,3% señalada en el informe.
Impacto sobre los hogares: quién paga el ajuste
El informe evalúa el llamado esfuerzo del alquiler, es decir, la proporción de ingresos del hogar destinada a la renta. En términos agregados esa medida se mantiene relativamente estable en torno al 30%.
No obstante, el estudio identifica puntos de tensión: en el 30% de los contratos el esfuerzo supera el 40%, colocando a esos hogares en una situación de «sobreesfuerzo». Además, ante subidas significativas algunos inquilinos optan por mudarse para mantener un esfuerzo parecido, pero renunciando a tamaño, ubicación o calidad del inmueble.
Los jóvenes son el colectivo más afectado. Aunque los mayores de 65 que alquilan registran los mayores porcentajes de esfuerzo, apenas representan el 5% del total. En cambio, el 50% de los menores de 30 vive de alquiler y su esfuerzo se sitúa en torno al 30% de sus ingresos. CaixaBank subraya que el régimen de tenencia está ligado al ciclo vital, por lo que el impacto sobre la juventud es especialmente relevante.
Desequilibrios urbanos y rurales
La presión se concentra en las grandes ciudades. Allí la mediana del esfuerzo ronda el 35% y los nuevos contratos exigen entre el 35% y el 40% de los ingresos, niveles próximos al umbral de sobreesfuerzo.
En municipios más pequeños el esfuerzo suele ser menor, entre el 25% y el 30%. Aun así, los nuevos alquileres en estas localidades también piden más que los contratos existentes y se sitúan alrededor del 30%.
La receta del informe
Ante este escenario, CaixaBank Research plantea una solución clara: ampliar la oferta de vivienda, con especial foco en mejorar la asequibilidad en los segmentos más tensionados. Según el banco, aumentar la oferta ayudaría a aliviar cuellos de botella en el mercado del alquiler y reduciría el impacto sobre decisiones vitales como la educación, la movilidad laboral o la formación de una familia.
